法團管理 : 剖析《2024年建築物管理（修訂）條例》的採購規定對業主立案法團及物業管理公司工作的影響

 2024年建築物管理（修訂）條例已於於2025年7月13日生效，採購相關的新規定對立案法團及物業管理公司帶來以下主要影響：

一、採購類別及程序要求

條例引入了三類採購分類，每一類型有明確的金額門檻及程序要求：

採購類別	標準/定義	主要程序要求
第一類高價值採購	金額超過/可能超過港幣200,000元，但不超過大廈過去三年平均年度開支款額的20%	須以招標形式，最少邀請3家供應商投標及履行指定申報程序[1][2]
第二類高價值採購	金額超過/可能超過大廈過去三年平均年度開支款額的20%	須以投標及業主大會決議選定投標書，並履行加強透明度的程序[1][3]
大型維修工程採購	涉及每單位平均採購價值超過港幣30,000元	至少5%或100名業主（以較少者為準）親身投票通過，並需在通知及會議記錄上加強資訊披露[4][5][3]

二、對立案法團（法團）的工作影響

• 程序嚴格：法團須更嚴謹執行採購流程，包括必須以書面方式記錄會議內容、會議紀錄必須在28天內送達所有業主，並需詳細記錄親身及委任代表投票分佈。^[5]

• 提高透明度及問責： 必須在業主大會通知及會議紀錄強制披露採購議程、預算金額和投票方式，防止圍標及非法行為。^[3][5]

• 法律風險提升：若違反新例，委員及相關人員可能承擔刑事及民事責任，包括罰款及監禁。^[1][6]

三、對物業管理公司的工作影響

• 協助履行新要求：物管公司須主動協助並提醒法團、業主遵守修訂條例採購、文件保存等新規定。^[7]

• 配合政府和監管局查核：**物管公司須於政府部門要求時，協助資料查閱及現場巡查。^[7]

• 作業守則改動：須更新公司內部守則（如〈代客戶進行採購服務及防止圍標〉），防範利益衝突及透明操作。^[8][7]

四、實務注意事項

• 招標必須有書面和標準流程，避免被指控程序不公；

• 重大採購需業主較大比例直接參與，提升業主話語權；

• 合約變更及終止皆需按大會決議進行，不能單方面決定；^[3]

• 不遵守新規可招致個人法律責任，必須嚴格遵辦所有流程。^[6]

總結而言，新的採購規定強化了法團、物業管理公司在招標、資訊披露及決策公正性的法定責任，大大提升透明度及業主參與程度，同時提高相關負責人的法律風險與問責標準，務必完善紀錄及合規操作。

參考資料 :

1. https://lawyercwchan.com/wp-content/uploads/2025/06/Seminar-notes《2024-年建築物管理修訂條例》-立法改革及其影響-27-2-2025.pdf

2. https://n.kinliu.hk/kinliunviews/《2024年建築物管理修訂條例》　文：林博、丁煌/

3. https://www.pmsa.org.hk/en/blogs/pmsa_20241029

4. https://www.gallantho.com/2023年建築物管理-修訂-條例草案-提高業主立案法團的問責性及加強阻嚇違規行為

5. https://www.pmsa.org.hk/en/blogs/pmsa_20250711a

6. https://n.kinliu.hk/kinliunviews/《2024年建築物管理修訂條例》之二　文：彭欣麟、/

7. https://www.pmsa.org.hk/en/blogs/pmsa_20250207

8. https://www.pmsa.org.hk/tc/press-release/20250703

* 本文章部分採用生成式AI材料來編寫

延伸閱讀 :

法團管理 : 2024年建築物管理（修訂）條例 - 採購部分